抑制投机、打压房价一直是这些年政府房地产调控政策的重点。随着紧缩银根、地根,加息等重拳出击后,日前,央行和银监会共同发布通知,要求第二套房贷首付比例不得低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

    政策的实施将对国内房地产市场产生怎样的影响?关于第二套房的界定,各家银行有何细则?提高第二套住房首付如何影响到人们的购房需求?能否真正意义上抑制房价?老百姓应该在购房上采取哪些最为合理的策略等这些老百姓十分关注的问题也逐一地被人们谈论,在市场上引起不小的风波。

    记者从一些银行获悉,自房贷新政实施后,银行大都已经积极响应了央行和银监会的政策,出台了第二套房贷首付的相关细则。中行、建行、光大都是以借款人为认定标准,只要名下有房,无论首套住房的贷款是否结清,再贷都视作第二套房。工行、招行是以个人为单位界定,配偶的房贷情况不影响本人。只要央行征信系统里查不出贷款者有贷款余额,也可享受第一套房的首付和利率。兴业银行对第二套房的认定按“家庭合计房产”计算,只看信用报告中是否有贷款余额,若客户已还完房贷,再贷购房仍算“首套”,享受首付及利率优惠。 

    也有一些银行对此问题不愿作正面回应,只表示银行正在商讨和制定相关细则,等时机成熟就会公布。记者电话联系人行研究局得知,日前,央行、银监会召集银行信贷部门负责人专门商讨此问题,已基本确定了第二套房的界定标准,例如已结清贷款的购房者仍可视作第一套住房的借款人;夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的,再贷款购房须算作第二套住房等等,还有一些政策正在研究中,不过尚未最终敲定。

    其实,无论第二套房的界定标准如何,银行对其首付比例提高多少,不管是政府部门还是银行,其出发点都是以维护整个社会经济健康平稳运行为宗旨,从抑制投资投机、控制房价过快上涨、消除房地产泡沫的角度出发,力使房地产市场更加健康、规范,真正使每个老百姓都能买得起房。而且此次政策调控的方式,和以往的调控也有明显的不同,真正做到了用市场化的工具,也就是价格机制包括银行利率、信贷政策等工具调控,因此更能显示央行和银监会调控房地产的决心、信念和能力。

    但是由于多年来中国房地产市场出其不意的变化,房价的持续上涨,和以往政府对房地产调控的成效并不十分明显,也不免使人们担心和怀疑,新政能否真正落实,此次调控能否带来预期的成效?

    社科院金融研究所研究员易宪容指出,提高第二套住房贷款的首付比重,比提高利率所能够发挥的作用需要的条件还多。因为房地产市场需要有一个比较有公信力的住房价格评估市场,特别是对于二手房市场来说这个方面更为重要。如果没有一个比较有公信力的住房评估体系,买卖双方完全可以合谋把房价任意提高而规避首付比重提高的政策。而就目前的情况来看,这样一个体系要确立还并非易事。因此,新政发挥的作用究竟能有多大,还有待于观望。

    同时,他也透露出自己的忧虑:“对于第二套(含)以上住房的界定问题,文件规定还不太清楚,不同的人有不同的理解。比如,第一套住房是以家庭为单位还是以个人为单位?是以全国为范围还是以一个城市为范围等等,这些模糊之处也很容易减弱政策的执行力度与效果。”但他也表明,文件中有一些制度安排来确保第二套住房的认定,比如要求商业银行应提请借款人按诚实守信原则;借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%;银行的征信系统管理与建设需健全等,这些规则都能够对第二套住房的界定起到不小的作用。他建议,央行与银监会应该就第二套住房的界定作一个更清楚的解释,同时让各商业银行住房信贷信息强制性进入央行的征信体系,以免各商业银行各行其是。

    我们在从宏观上考量提高第二套房贷首付的利好之余,也应该更多地想想购房者。现在,一些市民对此次房贷政策还不能完全理解,认为政府应该实行各种优惠政策鼓励买房,而非打压普通人自住买房的需求,打压目标应该是炒房者和开发商,如果“一刀切”提高首付比例势必会降低普通人的住房需求。10%虽然不是天文数字,但计算房贷也是相当大一笔钱财,普通老百姓可能会因为“区区”10%而望房兴叹。

    对此,专家指出,新政对于全款买房或者贷款买房的自住型购房群体,不会有太大影响。而对于那些想购买第二套房(含)以上的百姓,想做到“少花钱也能购房”,可以考虑2009年政府开发的中小户型保障性住房、限价房、经济适用房等批量进入市场后,再做购房打算。也有专家建议百姓应购买90平米以下的住房。因为新政重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人,仍执行20%的贷款最低首付款比例规定,贷款年限20至30年不等。即使第二套房的首付比例提高至4成,90平米小户型的二手房与其他类型的房屋相比也会占较大优势,因为它的月供还贷压力不会太大。

    总而言之,提高第二套房贷首付比例,是央行和银监会调控我国房地产市场较为严厉的一种手段,向房地产市场各方传递了一个清晰的信号,既保障居民的基本自住需求,又能真正抑制投机需求,虽然此举影响了部分购房者的利益,但从房地产市场和百姓的长远需求来看,新政定会用之于民,也造福于民。